招标文件——第三次邀标
招标文件
项目编号：
项目名称：广永丽都酒店咨询服务项目
采购单位：广州广永丽都酒店有限公司
采购代理机构：
目录
第一章招标公告……………………………………………………………………………………1
第二章投标须知及投标须知前附表………………………………………………………………3
第三章评标办法 …………………………………………………………………………………13
第四章合同条款 …………………………………………………………………………………19
第五章项目内容及要求 …………………………………………………………………………19
第一章 招标公告
广永丽都酒店咨询服务项目招标公告
一、项目概况与招标范围
项目名称：广永丽都酒店咨询服务项目
项目编号：
招标范围：广永丽都酒店（以下简称“酒店”）为正在营业的三星级酒店。中标人需在约定时限内，经调研分析，提交《酒店经营业绩分析报告》、《酒店经营项目策划分析及财务可行性研究报告》初稿及终稿（终稿经甲方书面确认），以及在未来酒店相应的升级改造活动中（如在设计、营销规划、队伍培训等关键节点）、提供数次的顾问上门服务，并提出优化与提升的专业意见。
如需进一步了解详细内容，详见招标文件第五章。
二、投标人资格要求
1、投标人必须满足以下条件并在人员、设备、资金等方面具有相应的能力：
（1）具有国内独立法人资格，独立承担民事责任的能力，良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
（2）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，拟派项目总负责人和主要人员具有酒店经营管理策划相关经验；
（3）投标单位应具有至少3项酒店咨询、策划、设计类服务的类似业绩（以中标通知书或合同为准）。
2、本项目不接受联合体投标。
三、邀请、报名与招标文件的获取
1、酒店将发出《邀请函》及电话通知，邀请相关顾问服务公司投标，同时欢迎其他符合投标人资格要求的顾问服务公司共同参与。
2、凡有意参加投标者，请于：2019年2月21日至2019年2月25日，登录广永丽都酒店官网（网址www.lido-hotel.cn）,在酒店概况——酒店新闻栏目获取本项目招标公开信息，查阅招标文件及答疑信息（或有）。
3、报名资料：法人授权委托书、法定代表人身份证明、本人二代身份证复印件、企业营业执照副本复印件、企业组织机构代码证副本复印件（已办理“三证合一”的投标人可不提供）、项目总负责人资质证明资料。
4、报名资料请于2019年2月25日17：00前送达酒店。（可邮寄，以酒店工作人员签收时间为准）
四、投标文件的递交
1、投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2019年3月5日 15 时 00 分，地点为（广永丽都酒店30楼丽华厅）。
2、逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
五、发布公告的媒介
本次招标公告在广永丽都酒店官网（www.lido-hotel.cn）发布。
六、联系方式
招标人：广州广永丽都酒店有限公司
地址：广州市越秀区北京路182号
邮编：510115
联系人：黄耀銮
电话：020-83321988-710，13650802383
传真：020-83323413
邮箱：13650802383@163.com
2019年2月21日
第二章投标须知及投标须知前附表
投标人须知前附表
1．总则
1.1 项目概况
广永丽都酒店位于本市老城区中轴线，紧贴闻名国内外的繁华商业购物中心——北京路商业步行街，毗邻美丽的珠江河畔，周边文物古迹旅游景点星罗棋布，见证时代变迁的千年古道、重新修葺的大佛古寺、仅咫尺之遥，离广州名片之一的“珠江夜游”的起航处天字码头也仅5分钟步行路程，地理位置优越。
酒店于1991年3月试业、1992年1月正式营业至今，占地面积1500㎡，建筑面积32000㎡，楼高30层，1～6层为商场、餐饮、娱乐场所，7～29层为商务客房（其中含有办公楼层、沐足、棋牌等共4层）、共300间客房（标准、商务、行政客房和豪华套房），30层为配套会议室、自助餐饮等，地下两层、M7层及天面为设备层，属比较典型的三星级标准配置的旅游商务酒店。
1.1.1 根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章的规定，结合本企业相关管理制度，现对本项目进行招标，招标方式见投标人须知前附表。
1.1.2 本招标项目招标人：见投标人须知前附表。
1.1.3 本招标项目名称：见投标人须知前附表。
1.1.4 本招标项目地点：见投标人须知前附表。
1.2 资金来源和落实情况
1.2.1 本招标项目的资金来源：见投标人须知前附表。
1.2.2 本招标项目的资金落实情况：见投标人须知前附表。
1.3 招标范围、交货期和质量要求
1.3.1 本次招标范围：见投标人须知前附表。
1.3.2 本招标项目的交货期或工期：见投标人须知前附表。
1.3.3本招标项目预期成果：见投标人须知前附表
1.4 投标人资格要求
1.4.1 投标人应具备承担本招标项目的资质条件、能力和信誉：见投标人须知前附表。
1.4.2 投标人须知前附表规定不接受联合体投标。
1.4.3 投标人不得存在下列情形之一：
（1）为招标人不具有独立法人资格的附属机构（单位）；
（2）被责令停业的；
（3）被暂停或取消投标资格的；
（4）财产被接管或冻结的；
（5）在最近三年内有骗取中标或严重违约或重大质量问题的。
1.5 费用承担
投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。
1.6 保密
参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者应对由此造成的后果承担法律责任。
1.7 语言文字
除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。
1.8 计量单位
所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。
1.9 踏勘现场
1.9.1 招标人不组织投标人踏勘项目现场。
1.9.2 投标人踏勘现场发生的费用自理。
1.9.3 投标人自行负责在踏勘现场中所发生的人员伤亡和财产损失。
2．招标文件
2.1 招标文件的组成
本招标文件包括：
第一章招标公告
第二章投标人须知
第三章评标办法
第四章合同条款
第五章项目内容及要求
根据本章第2.2款对招标文件所作的修改，构成招标文件的组成部分。
2.2 招标文件的修改
2.2.1招标人可以书面形式（或在公开信息网站上）修改招标文件，并通知所有已报名的投标人。但如果修改招标文件的时间距投标截止时间不足3天，并且修改内容影响投标文件编制的，将相应延长投标截止时间。
2.2.2投标人收到修改内容后，应在投标人须知前附表规定的时间内以书面形式通知招标人，确认已收到该修改。
2.3招标文件的异议
潜在投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间5日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复。
3．投标文件
3.1 投标文件的组成
3.1.1 投标文件资格审查部分。
3.1.2投标文件商务部分。
3.1.3投标文件技术部分。
3.1.4投标人须知前附表规定的其他材料。
3.1.5以上各项应包括内容见投标人须知前附表。
3.2 投标报价
3.2.1本项目用人民币报价。
3.2.2投标人的投标报价不得超过最高投标限价，最高投标限价在投标人须知前附表中载明。除招标文件中已规定部分外，其余部分报价风险也由投标人自行考虑。
3.2.3投标报价
（1）投标人必须就第五章《项目内容及要求》中的服务内容作完整唯一的报价。
（2）投标报价包括策划成果费，策划成果运输，技术服务费用等各种费用、税金及其他所有成本费用的总和。
3.2.4交付成果服务时间
投标人必须就第二章《投标人须知前附表》中的服务时间内容作报价。服务时间投标报价须在35天内。
3.3 投标有效期
3.3.1 在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文件。投标有效期不足的投标将被视为非实质性响应，并予以拒绝。
3.3.2 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，应相应延长其投标保证金的有效期，但不得要求或被允许修改或撤销其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效。
3.4 资格审查文件
3.4.1 投标人的资格审查文件应按“投标人须知前附表”规定递交的文件资料顺序提供，资格审查文件有任何一项不合格或者缺项者其资格审查视为不通过。
3.5 投标文件的编制
3.5.1 投标文件应按投标人须知前附表规定的投标文件的组成顺序进行编写，如有必要，可以增加附页，作为投标文件的组成部分。在满足招标文件实质性要求的基础上，投标人可以另行提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺。
3.5.2 投标文件应当对招标文件有关工期或交货期、投标有效期、质量要求、招标范围等实质性内容作出响应。
3.5.3 投标文件应用不褪色的材料书写或打印，并由投标人的法定代表人或其委托代理人签字或盖单位章。委托代理人签字的，投标文件应附法定代表人签署的授权委托书。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或删除。如果出现上述情况，改动之处应加盖单位章或由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字确认。签字或盖章的具体要求见投标人须知前附表。
3.5.4 投标文件正本一份，副本一份。正本和副本的封面上应清楚地标记“正本”或“副本”的字样。当副本和正本不一致时，以正本为准。
3.5.5 投标文件的正本与副本应分别装订成册，并编制目录，具体装订要求见投标人须知前附表规定。
3.5.6 投标文件电子版本的要求见投标人须知前附表。
4．投标
4.1 投标文件的密封和标记
4.1.1投标人应将所有的正本和副本密封在同一个封套中，加贴封条，封套的要求见投标人须知前附表。
4.1.2 未按本章第4.1.1 项要求密封的投标文件，招标人不予受理。
4.2 投标文件的递交
4.2.1 投标人应在规定的投标截止时间前递交投标文件。
4.2.2 投标人递交投标文件的地点：见投标人须知前附表。
4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。
4.2.4逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
4.3 投标文件的修改与撤回
4.3.1 在本章第2.2项规定的投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。
4.3.2 投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照本章第3.5.3项的要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。
4.3.3 修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应按照本章第3条、第4条规定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。
5．开标
5.1 开标时间和地点
招标人在本章第2.2.2项规定的投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。参加开标的代表应签名报到以证明其出席。
5.2 开标程序
5.2.1 主持人按下列程序进行开标：
（l）宣布主持人、唱标人、记录人、监标人等有关人员姓名；
（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称；
（3）按照投标人须知前附表规定检查投标文件的密封情况；
（4）随机确定开标顺序，当众开标，公布投标人名称、投标报价、交货期及其他内容，并记录在案；
（5）投标人代表、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；
（6）开标结束。
5.2.2 在开标时没有启封和没有读出的投标文件（包括修改书），在评标时不予考虑。没有启封和读出的投标文件将原封退回给投标人。
5.3开标异议
投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人当场作出答复，并制作记录。
6．评标
6.1 评标委员会
6.1.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。
6.2 评标原则
评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。
6.3 评标
6.3.1 评标委员会按照第三章“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。第三章“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。
6.3.2 在评标期间，评标委员会可要求投标人对其投标文件进行澄清，但不会寻求、提供或允许对投标价格等实质性内容做任何更改。有关澄清的要求和答复均应以书面形式提交。
7．合同授予
7.1 定标方式
招标人依据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，评标委员会推荐中标候选人的人数见投标人须知前附表。
7.2中标候选人公示
7.2.1招标人按投标人须知前附表规定的媒介及时间公示中标候选人。
7.2.2投标人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间以书面形式提出。异议书面材料中应含有异议内容及有效的证明材料，并保证提出内容及相应证明材料的真实性及来源的合法性。投标人应要求招标人进行签收。
7.3履约能力审查
中标候选人的经营、财务状况发生较大变化或者存在违法行为，招标人认为可能影响其履约能力的，应当在发出中标通知书前由原评标委员会按照招标文件规定的标准和方法审查确认。履约能力审查未通过的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次进行履约能力审查并确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。
7.4中标通知
在本章第3.3款规定的投标有效期内，招标人以书面形式向中标人发出中标通知书。
7.5 履约担保
7.5.1中标人应按招标文件第四章“合同条款”规定的履约担保方式向招标人提交履约担保。
7.5.2 中标人不能按本章第7.5.1项要求提交履约担保的，视为放弃中标。同时，招标人可将合同授予下一个中标候选人，或重新招标。
7.6签订合同
7.6.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内，根据招标文件和中标人的投标文件，协商订立书面合同。中标人无正当理由不与招标人协商订立合同，招标人取消其中标资格。
7.7合同主要条款
7.7.1付款方式：自合同签署生效后七个工作日内预付款（中标总价）30%，乙方提交报告初稿后七个工作日内支付第二笔款（中标总价）40%，出具报告终稿并经业主确认后十个工作日内支付第三笔款（中标总价）30%。乙方每次收取甲方预付及进度款前，需向甲方提供等额有效的增值税专用发票，否则，甲方有权拒绝付款，延迟付款责任由乙方承担。
7.7.2履约担保金：设定履约担保金为中标总价5%，于合同签署生效后七个工作日内，由乙方向甲方支付（现金或银行保函），或甲方向乙方支付预付款时抵扣、即预付款为（中标总价）25%。履约担保金将于项目成果完全交付时（包括上门顾问服务），由甲方退回。
8．重新招标和拒绝所有投标
8.1 重新招标
8.1.1 有下列情形之一的，招标人将重新招标或转换招标方式：
（1）投标截止时间止，投标人少于3个的；
（2）经评标委员会评审后否决所有投标的。
8.1.2 当投标人少于3个时，招标人可能转换采购方式以满足进度要求。
8.2 拒绝所有投标
在特殊情况下，招标人保留在授标之前拒绝任何投标以及宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权力。
9．纪律和监督
9.1 对招标人的纪律要求
招标人不得泄漏招标投标活动中应当保密的情况和资料，不得与投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
9.2 对投标人的纪律要求
投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投标，不得向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标，不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标；投标人不得以任何方式干扰、影响评标工作。
9.3 对评标委员会成员的纪律要求
评标委员会成员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，不得擅离职守，影响评标程序正常进行，不得使用第三章“评标办法”没有规定的评审因素和标准进行评标。
9.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求
与评标活动有关的工作人员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，与评标活动有关的工作人员不得擅离职守，影响评标程序正常进行。
第三章评标办法
评标办法前附表
|
条款号 |
评审因素 |
评审标准 |
|||
|
1.1 |
评标办法 |
综合评分法 |
|||
|
2.1 |
初步评审标准 |
投标人名称 |
与营业执照一致。 |
||
|
投标函签字盖章 |
有法定代表人或其委托代理人签字或加盖单位章。 |
||||
|
投标文件组成及编制装订 |
投标文件组成及装订符合第二章“投标人须知”第3条规定。 |
||||
|
联合体 |
不接受联合体投标。 |
||||
|
报价 |
只有一个有效报价，且报价有效。（含服务时间） |
||||
|
投标人资格 |
符合第二章“投标人须知”第1.4.1项规定 |
||||
|
拟派项目负责人和主要人员 |
符合第二章“投标人须知”第1.4.1项规定 |
||||
|
业绩要求 |
承担过至少3项酒店经营业绩分析、酒店经营项目策划分析及财务可行性研究等咨询服务的类似业绩（含咨询、策划、设计类），并提供该项目的合同复印件等证明材料。 |
||||
|
服务时间 |
符合第二章“投标人须知”第1.3.2项规定 |
||||
|
交付成果内容 |
符合第二章“投标人须知”第1.3.3项规定 |
||||
|
投标有效期 |
符合第二章“投标人须知”第3.3.1项规定 |
||||
|
其他要求 |
实质上响应招标文件要求 |
||||
|
2.2 |
详细评审标准 |
只有通过初步评审的有效投标人才能进入详细评审。评标委员各投标人的招标文件按以下因素进行独立打分，并计算出综合评估得分。 |
|||
|
2.2.1 |
分值构成 |
满分100分 |
资格评分：20分 商务评分：30分 技术评分：50分 |
||
资格评分标准
|
评分项目 |
最高 分值 |
内 容 |
|
资料审查 |
20 |
符合资格审查要求，投标资料整洁清晰，且承担过咨询、策划、设计类服务的业绩数量最多者为基准，其价格分为满分。 其他投标人的价格分： 业绩数量少于基准，每少3宗扣1分，不足3宗的不扣分，依此类推。最多扣10分。 |
价格评分标准
|
评分项目 |
最高 分值 |
内 容 |
|
投标总价 |
30 |
满足招标文件要求小于最高投标限价，且投标价格最低的为评标基准价，其价格分为满分。 其他投标人的价格分： 当投标报价高于基准价，每超过0.5万元扣1分，不超过0.5万元的不扣分，依此类推。 |
技术标评分标准
|
评分项目 |
最高 分值 |
内 容 |
|
综合实力 （5分） |
2 |
有分支机构，国内拥的驻地办公城市有至少3个，满足得2分；有分支机构的，得1分；没有的，得0.5分。需提供有效文件证明（营业执照）。 |
|
2 |
投标人的社保员工在20位或以上，得2分；不足的，得1分。需提供社保证明。 |
|
|
1 |
公司获得的行业认可（包括奖项、证书、业主认可等）每个0.2分，限分1分；没有的，得0分。 |
|
|
项目团队成员及主要业绩 （5分） |
5 |
项目团队及相关负责人
个人能力及专业背景：
|
|
成功案例及和合作经验 （15分） |
3 |
与世界500强企业、大型央企有过同类型项目前期咨询顾问的成功合作经验，每个1分，最高3分。 |
|
5 |
投标人具有一线城市（京沪广深）的酒店咨询、策划、设计类顾问服务操作经验，从2016年1月1日起服务案例，每1个0.5分，最高得5分。投标人应在投标文件中提供合同复印件，否则评分时，不予认可。（业绩以投标单位与甲方签署合同为准，不得以聘用人员在其他组织或单位参与项目为业绩） |
|
|
7 |
投标人简介的近三年来的最成功酒店咨询、策划、设计类服务案例，资料详细、调研范围广泛、数据准确可靠、研究分析逻辑关系严谨、意见明确可执行的，得7分；对比优劣排位，其他投标人依次得5、3、1、……、1分。 |
|
|
服务方案 （15分） |
5 |
1）策划咨询服务的实施方案中团队专业性配备情况及技术保障
1.总经理级以上为负责人得3分，并承诺参与现场服务，总监级得2分，部门经理级得1分； |
|
2 |
2）策划咨询服务的实施方案中工作阶段安排与工作进度筹划
1.工作安排井然有序，符合本次需求得1分： |
|
|
8 |
3）服务方案报告内容符合项目内容和要求 |
|
|
酒店的后续服务能力 （10分） |
5 |
在项目后续改造及运营过程中，可以提供的后续服务，帮助本项目落地建设。当前有足够的资源、人员支持，提供全程服务。有全程服务的合同案例证明的，得5分。 |
|
5 |
在项目后续改造及运营过程中，可以提供的后续服务，帮助本项目落地建设。有具体设计指导、施工监管、员工培训顾问人员资质资历证明的，得5分。 |
1．评标方法
本次评标采用综合评估法。评标委员会对满足招标文件实质要求的投标文件，按照本章第2.2款规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中标候选人，但投标报价明显低于其成本的除外。综合评分相等时，以投标报价低的优先；投标报价也相等的，以技术标得分高者优先；若投标报价、技术标得分都相同的，由评标委员会以记名投票方式确定。
2．评审标准
2.1 初步评审标准
初步评审标准：见评标办法前附表。
2.2 详细评审标准
2.2.1分值构成
见评标办法前附表。
2.2.2评分标准
见评标办法前附表评分标准；
3．评标程序
3.1 初步评审
3.1.1评标委员会依据本章第2.1 款规定的标准对投标文件进行初步评审。有一项不符合评审标准的，评标委员会将否决其投标。
3.1.2 投标人有以下情形之一的，评标委员会将否决其投标：
（1）第二章“投标人须知”第1.4.3 项规定的任何一种情形的；
（2）串通投标或弄虚作假或有其他违法行为的；
（3）不按评标委员会要求澄清、说明或补正的。
3.1.3 投标报价有算术错误的，评标委员会按以下原则对投标报价进行修正，修正的价格经投标人书面确认后具有约束力。投标人不接受修正价格的，评标委员会应当否决其投标。
（1）投标文件中的大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准；大写金额书写有误的，按无效投标处理；
（2）总价金额与依据单价计算出的结果不一致的，以单价金额为准修正总价，但单价金额小数点有明显错误的除外。
3.2 详细评审
3.2.1 评标委员会按评标办法前附表规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估得分，综合评估得分＝技术得分+商务得分+价格评得分。
3.2.2评分分值计算保留小数点后两位，小数点后第三位“四舍五入”。
3.2.3 评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相应的证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相应证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价投标，其投标将被否决。
3.3 投标文件的澄清和补正
3.3.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对所提交的投标文件中不明确的内容进行书面澄清或说明，或者对细微偏差进行补正。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。
3.3.2 澄清、说明和补正不得改变投标文件的实质性内容（算术性错误修正的除外）。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标文件的组成部分。
3.3.3 评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。
3.4 评标结果
3.4.1评标委员会按照得分由高到低的顺序推荐中标候选人。
3.4.2 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。
3.4.3 评标委员会应将评标过程中使用的文件、表格以及其他材料即时归还招标人。招标人应当按酒店有关管理制度规定，保存评标资料两年以上，以便核查。
第四章合同条款
参照相关的服务合同版本，必须包含第二章投标须知第7.7合同主要条款，其他条款双方协商确定。
第五章项目内容及要求
《酒店经营业绩报告》内容概要
1.实地考察并评估酒店地理位置，分析酒店可利用资源、现状规模交通可进入性等，判断酒店自身的优劣势；
· 酒店规模及现状
· 酒店地理位置
· 内外交通便捷度
· 物理和市场能见度
· 客源临近度
· 酒店优劣势分析
2.本酒店硬件条件评估
· 酒店地理位置及交通分析
· 酒店功能设施（客房、餐厅、会议室、外租场地等）评估
· 酒店设施设备评估
3.本酒店历史经营业绩概览
· 酒店近5年收入概览及变动分析
· 酒店近5年成本概览及变动分析
· 酒店近5年利润概览及变动分析
4.本酒店经营业绩与行业大数据对比分析
(1)本酒店与全国同档次酒店经营业绩对比分析
数据深度：平均房价、出租率、RevPar
(2)本酒店与城市同档次酒店经营业绩对比分析
数据深度：平均房价、出租率、RevPar
5.酒店竞争市场经营情况调查分析
(1)竞争市场酒店选择
竞争市场选择：最具对比性的竞争酒店进行深入分析
(2)竞争市场酒店设施设备调查及对比分析
数据深度：星级档次、开业时间、装修时间、管理品牌、房间总数、各类房型占比、标间面积、餐厅数量、各餐厅餐位数、会议室数量及面积、康体娱乐设施等
(3)竞争市场酒店经营状况调查及对比分析
数据深度：平均房价、出租率、RevPar、市场渗透率、平均房价指数、客房收入产出指数
(4)竞争市场酒店客源市场调查及对比分析
数据深度：各类客源占比、季节性、停留时间、客源地来源
6.酒店市场竞争组群分析
(1)统计分析市场竞争组群酒店的历史住宿率水平，平均房价、房均收益等；
(2)各主要的指数及排名状况分析，包括RPI、ARI、MPI等；
(3)各个主要的国家/城市的客户来源；
(4)各个主要细分市场的数据和分析；
7.本酒店各部门收入合理性分析
(1)客房收入合理性分析
a)客源结构分析（对比竞争市场及历史同比数据，并对管理公司客源输送比例及品牌价值进行评估）
b)客房营销渠道分析（大客户、OTA、Wholesaler、旅行社等）
(2)餐饮收入合理化分析
a)餐饮总体经营状况分析
b)餐饮客源结构分析
c)餐厅经营状况分析
d)餐饮收益、成本分析
e)餐饮人均消费及上座率分析
(3)其他部门收入合理化分析
(4)外租场地收入合理化分析
8.本酒店成本费用合理性分析及建议（基于行业数据对比）
(1)客房费用合理性分析
(2)餐饮成本合理性分析
(3)其他部门成本合理性分析
(4)未分配部门费用合理性分析
9.本酒店人员编制和薪酬体系合理性评估（基于行业数据对比）
(1)员工满意度、流动性、培训体系等分析
(2)本酒店人员编制合理性分析（与城市、行业水平比较）
(3)本酒店薪酬体系合理性分析（与城市、行业水平比较）
10.酒店资产管理分析
(1)固定资产分析
(2)流动资产分析
11.酒店经营业绩评估要点综述
(1)本项目酒店整体经营业绩综合评估
(2)本项目酒店未来十年经营业绩预测
(3)制度及流程是否健全、费用划分是否合理
(4)提出建议
《酒店经营项目策划分析及财务可行性研究报告》内容概要
1 酒店所在区域属性分析
通过政府访谈（规划局、旅游局、招商局等），进一步明确酒店所在城市及区域的城市规划、区域定位，并通过城市经济、人口、旅游产业、气候、酒店所在城市市场情况等数据分析，判断影响酒店定位的宏观大环境，具体内容为：
· 城市经济概览
· 区域未来发展规划
· 交通可达性分析
· 旅游产业
· 其他因素(会展业、开发区、大事件等)
2 酒店本体解析与评估
进一步实地考察并评估酒店，分析酒店可利用资源、现状规模、交通可进入性等，判断酒店自身的优劣势；同时，对酒店方相关领导进行重点访谈，了解酒店经营状态、酒店与片区的联动性等内容；结合酒店自身条件分析和与酒店重点访谈，进一步挖掘酒店自身价值，为定位做好基础，具体内容包含但不限于
· 酒店规模及现状评估
· 酒店地理位置及四至评估
· 内外交通便捷度评估
· 物理和市场能见度评估
· 客源临近度评估
· 酒店硬件评估（建筑、机电、功能设施等）
· 酒店优劣势分析
3 竞争市场分析
市场供给和需求是影响酒店定位的关键因素。在市场需求层面，我们将分析：竞争酒店需求来源、市场构成、主要及次要客源市场、季节性及停留时间等现状需求特征；同时，需要对未来需求趋势进行研判，包括消费诉求及需求体量的变化。在市场供给层面，从界定竞争市场入手，分析竞争酒店开业年份、房间数、星级标准、客房面积标准及构成、餐饮会议娱乐等设施的情况及其竞争优势和劣势；竞争酒店的经营特色、经营情况分析（历史房价、入住率、经营指标等），可对各竞争酒店的情况逐一分析；并进一步分析潜在的竞争对手，判断后续供给的入市时间、规模体量，以及对项目的影响。结合市场供给和市场需求的分析，将对市场整体供需关系以及未来供需特征进行分析。
具体内容包括
· 需求现状分析。需求构成、平均停留时间、季节性
· 需求趋势研判
· 竞争市场界定
· 竞争酒店设施概览
· 竞争市场历史业绩。整体供需关系、竞争酒店历史业绩等
· 竞争市场趋势预测。后续新增酒店供给、档次结构变化等
· 整体出租率预测
4 酒店经营评估
· 客源市场定位评估分析
· 酒店规模定位评估分析
· 酒店类型定位评估分析
· 酒店档次定位评估分析
· 经营管理模式评估分析
5 酒店专题研究
了解酒店实际情况，结合酒店可利用资源、产品类型、拟进入市场空间等，进一步通过专题性研究，更深层次分析定位要素，定位要素影响项目整体的因素，充分挖掘项目自身价值，为定位做好基础，具体内容包含但不限于
· 酒店与旅游目的地互动关系专题研究
· 酒店群内部互动关系研究
· 改造酒店核心竞争力打造研究
6 酒店定位
基于对酒店实地考察和项目整体的评估与分析，及对竞争市场的研究，并考虑到区域发展、酒店诉求、酒店定位设想等因素，对以下内容进行明确，主要包括：
· 酒店客源市场定位，商务散客、会议团队、旅游团队、政务接待、其他等客源类型的构成比例
· 酒店规模定位
· 酒店类型定位，进一步明确酒店的类型，确定功能和经营方向
· 酒店档次定位，高端市场中进一步区分细分市场，找准明确目标
· 酒店整体及各酒店经营管理模式分析
7 酒店改造定位及功能指标规划
结合前文对酒店的定位，将进一步明确酒店相应的住宿及设施,内容包括:酒店功能规模建议、功能产品定位、酒店设施最佳效益组合规划（空间分布、面积规模、经营内容、经营档次等）；并为目标酒店所建议的设施将最终汇总于一份设施构成表。具体包括：
· 酒店客房功能技术指标
· 酒店餐饮功能技术指标
· 酒店会议功能技术指标
· 酒店康乐功能技术指标
· 酒店其它功能技术指标
8 酒店投资改造估算
· 改造成本，根据酒店的定位，预估改造成本
· 其它成本，如软成本（设计费、顾问费以及酒店管理公司的技术服务费用等）、运营设施设备费、开办费等
9 酒店经营业绩预测
· 酒店平均房价变动情况预测及分析（根据竞争市场历史平均房价水平和对酒店竞争优劣势的分析，获取酒店改造后首年的房价水平，并通过对区域未来经济、人口、交通及大事件等因素的影响分析，预测十年经营期内酒店的平均房价）
· 酒店平均客房出租率变动情况预测及分析（通过对竞争市场未来竞争状况及酒店可获得的市场渗透率水平分析，预测酒店十年经营期的客房出租率变动情况）
· 酒店餐饮、娱乐、康体、会议等平均价格及出租率变动情况预测及分析（通过对竞争市场，包括同档次社会参与及娱乐含婚宴接待等经营现状及未来经营状况的分析，预测酒店餐饮、娱乐、会议功能面积使用率及人员消费价格）
· 酒店改造后10年经营业绩预测总览表
· 酒店十年经营期现金流量预测及分析
10 酒店投资改造回报分析
· 财务假设（描述）
· 内部回报率
· 回收期
